某文創園消防改造利用工程

一、工程概況
    （一）改造背景
    煙台市是 曆史文化名城，也是一座因工業(ye) 而強的城市。一些舊廠區因產(chan) 業(ye) 凋敝，長期閑置，隨著城市的更新發展，閑置廠區亟待改造利用，煥發生機。在舊廠區改造利用過程中，消防審驗成為(wei) 項目推進的重點和難點。煙台市抓住全國既有建築改造利用消防設計審查驗收試點的有利契機，大敢創新，積極探索。煙台市某舊廠區更新盤活為(wei) 文創園即是試點過程湧現出的典型消防改造利用項目。
    該舊廠區由原某標準件廠車間、廠房、辦公樓、倉(cang) 庫等6棟舊建築物改造而成。該標準件廠是全國沿海14個(ge) 開放城市所設立的開發區內(nei) 家合資企業(ye) ，成立於(yu) 1985年7月，同年12月正式投產(chan) ，實現“當年立項、當年簽約、當年投產(chan) 、當年見效”，是當時的明星企業(ye) 。因產(chan) 業(ye) 升級，廠區於(yu) 2013年後閑置，經過8年的沉睡期，於(yu) 2021年改造利用“涅槃重生”為(wei) 文創園（圖2-1）。

    （二）改造概況
    該文創園改造總投資約1.2億(yi) 元，改造分為(wei) 一、二期，目前一期已建成投入使用，二期麵積約25畝(mu) ，規劃建設中。舊廠區占地15232.3㎡（約22.8畝(mu) ），總建築麵積16189.48㎡，園區於(yu) 2019年9月開工建設，2021年9月通過竣工驗收。既有建築改造在工廠原址進行，工程將工業(ye) 、藝術、人文三大元素相融合，實施建築、景觀一體(ti) 化改造，既實現了廠房改造利用，又保留了城市的工業(ye) 記憶（圖2-2、圖2-3）。

二、改造的重點難點及應對措施
    工業(ye) 建築與(yu) 民用建築相比，具有主體(ti) 結構堅固，空間高大靈活，體(ti) 量大、外觀樸素等特點。改造中針對不同群體(ti) 對項目的改造訴求，根據原有廠區內(nei) 單體(ti) 建築的空間特征，製定合理的改造方案，實現既有資源利用更大 化。

 （一）改造的重點難點
    工業(ye) 建築與(yu) 民用建築的建築性質截然不同，在總平麵布局、平麵布置、耐火極限、安全疏散、消防設施配置等方麵存在巨大差異，缺乏有針對性的技術文件支撐，轉型升級存在以下突出問題：
    1.總平麵布局不滿足現行規範對民用建築的要求
    由於(yu) 場地限製，改造工程與(yu) 相鄰既有建築之間的防火間距、消防車道、救援場地很難滿足現行標準要求，且拆改困難。如個(ge) 別改造建築與(yu) 相鄰建築存在防火間距不足4m，甚至小於(yu) 2.5m的情況，消防車道、救援場地設置困難（圖2-5）。

    2.安全疏散改造難度大
    由於(yu) 改造後建築使用功能改變，原疏散樓梯的形式、疏散寬度、安全出口設置數量及位置等難以滿足現行標準要求；在封閉樓梯間、防煙樓梯間頂部開設1㎡洞口困難。
    3.建築物構件的耐火極限和燃燒性能改造前後要求不同
    原廠房大量的使用了鋼結構構配件，耐火極限能否滿足現行標準對民用建築的要求尚待確認。
    4.防排煙係統的土建豎井改造難度大
    原建築采用土建防排煙豎井，截麵尺寸較小，現有條件下無法安裝內(nei) 襯風管，改造難度大。
    5.增設消防設施困難
    根據廠區既有條件，消防水泵房、消防水池和高位消防水箱設置困難；應急照明和疏散指示係統改造困難等。
    （二）應對措施
    煙台市於(yu) 2021年10月印發了《煙台市舊廠區改造利用消防設計審查技術導則》，為(wei) 煙台市舊廠區改造提供技術支撐。
    1.防火間距、消防車道、救援場地改造困難的應對措施
    經專(zhuan) 家論證，在滿足消防安全的前提下，針對實際情況進行了適當放寬（圖2-6、圖2-7）。改造工程與(yu) 相鄰既有建築之間的防火間距不滿足現行標準時，按以下原則執行：
    （1）若防火間距小於(yu) 2.5m且兩(liang) 側(ce) 普通開口之間直線距離不小於(yu) 4m，則至少一側(ce) 外牆應為(wei) 防火牆。當建築外牆上需開設門、窗、洞口時，應設置不可開啟或火災時能自動關(guan) 閉的甲級防火門、窗，改造確有困難，可設置防火分隔水幕。
    （2）若防火間距大於(yu) 等於(yu) 2.5m且兩(liang) 側(ce) 普通開口之間直線距離不小於(yu) 4m，則至少一側(ce) 外牆應為(wei) 不燃燒性牆體(ti) 。當建築外牆上需開設門、窗、洞口時，應設置不可開啟或火災時能自動關(guan) 閉的乙級防火門、窗，改造確有困難，可設置防火分隔水幕。
    對廠區進行立麵更新和消防改造，場地內(nei) 設置一條貫穿整個(ge) 園區的消防車道，並有兩(liang) 處與(yu) 城市道路聯通的車道出入口，確保消防車道滿足現行標準要求。

    2.安全疏散改造難的應對措施
    （1）增設必要的安全出口，利用鋼結構連廊聯通屋頂平台，解決(jue) 疏散問題。在疏散寬度不足的情況下增設室外疏散鋼梯，噴塗厚塗型防火塗料，滿足室外樓梯疏散平台1.00h、梯段0.25h耐火極限的要求（圖2-8~圖2-10）。

    （2）根據《煙台市舊廠區改造利用消防設計審查技術導則》第4.3.3條規定，符合下列條件的建築高度不大於(yu) 24m的改造工程，由敞開樓梯間改為(wei) 封閉樓梯間確有困難，可維持現狀：
        ① 敞開樓梯間與(yu) 走廊之間應設擋煙垂壁進行分隔；
        ② 建築層數不大於(yu) 2層，改為(wei) 老年人照料設施等功能的工程；
        ③ 建築層數不大於(yu) 3層，改為(wei) 圖書(shu) 館、展覽建築、會(hui) 議中心等功能的工程。
    （3）根據現行規範該工程需增設消防救援窗口。外牆加設消防救援窗口，窗口采用易於(yu) 破碎的玻璃，並在玻璃上設置在室外易於(yu) 識別的明顯標誌（圖2-11）

    3.建築物構件的耐火極限和燃燒性能改造前後要求不同的應對措施
    保留的鋼結構構件嚴(yan) 格按照現行標準，通過噴塗防火塗料等方式，滿足相應的耐火極限要求，由第三方專(zhuan) 業(ye) 檢測機構出具合格證明材料。
    4.防排煙係統土建豎井改造難的應對措施
    根據《煙台市舊廠區改造利用消防設計審查技術導則》第6.2.2條規定，原機械排煙豎井改造確有困難，可采用下列措施：
    （1）原排煙豎井排煙量符合現行標準要求的，改造部分的消防排煙可接入原有排煙豎井，原排煙豎井可適用原標準。
    （2）原豎向排煙係統排煙量不符合現行標準要求的，可以提高原有排煙豎井風速和排煙風機壓頭，使排煙係統負擔的任一防煙分區排煙量均滿足設計要求。排煙豎井風速不高於(yu) 20m/s（圖2-12）。

    5.消防設施的改造措施
    在滿足現行規範的前提下，室內(nei) 增加必要的消防防煙排煙設施、室內(nei) 消火栓、自動噴水滅火、火災自動報警、應急照明係統等消防設施。
    （1）分別從(cong) 市政A路和市政B路各引入一條DN150給水管，在室外形成環狀管網，室內(nei) 消火栓係統由消防水泵房的消火栓加壓泵加壓供水，加壓泵設兩(liang) 台，一用一備。
    （2）室外消火栓由市政供水，室外消火栓保護半徑不超過150m，消火栓布置間距不超過120m。
    （3）D棟屋頂水箱間設18m³消防水箱一座及穩壓設備和附屬設施，滿足室內(nei) 外消火栓係統的水壓要求，出水管接至消火栓環網。
    （4）根據《煙台市舊廠區改造利用消防設計審查技術導則》第5.3.3條規定，改造工程所在建築按現行標準不需要設置自動噴水滅火係統，但改造區域按現行標準應設置自動噴水滅火係統時，可使用自動噴水滅火局部應用係統或簡易自動噴水滅火係統。但應符合下列條件：
        ① 需設置自動噴水滅火係統的改造麵積總和不大於(yu) 1500㎡；
        ② 改造區域為(wei) 非歌舞娛樂(le) 放映遊藝場所。
三、改造亮點
    （一）精準施策，化解難題
    該項目屬於(yu) 經政府認定的重大改造項目，符合《煙台市舊廠區改造利用消防設計審查技術導則》中改造確有困難的情形，經專(zhuan) 家論證，出具舊廠區消防改造方案評估意見，並將評估意見做為(wei) 改造依據。
    （二）優(you) 化流程，靠前服務
    舊廠區改造利用不改變使用功能的，申請消防設計審查時可以使用前期建設工程規劃許可文件；改為(wei) 他用但不變更產(chan) 權的，建立各區市政府組織相關(guan) 部門會(hui) 商機製，共同研究確定提交建設工程規劃手續的條件和形式。舊廠區改造利用消防驗收應以審查合格的消防設計文件為(wei) 依據。
    （三）因地製宜，分類施策
    堅持以項目為(wei) 導向，分類施策。依據舊廠區的竣工時間、結構形式和已取得相關(guan) 手續的情況，以及改造後的不同使用功能，分批次建立項目庫，分類改造。
    （四）專(zhuan) 家論證，機構檢驗
    1.針對涉及結構變動或改變使用功能的，向消防設計審查驗收備案主管部門提供結構安全鑒定報告。
    2.針對疏散樓梯等安全出口數量和寬度不足的情況，采用增設室外樓梯，增加室外連廊等方式予以解決(jue) 。對室外鋼製連廊采用噴塗防火塗料的方式進行防護，使其達到耐火極限，並通過專(zhuan) 業(ye) 第三方機構檢測。
    3.針對既有建築改造難度大，拆除重建成本高的情況，對防火間距、防排煙係統等采取切實可行的消防改造加強性措施，保障消防安全。
四、改造成效
    本項目為(wei) 煙台市經濟開發區重點城市更新項目之一。改造利用立足廠區實際，在保障消防安全前提下，成功盤活閑置資源。一期園區建成後，先後吸引30餘(yu) 家商戶入駐，出租率高達95%，並聘請擁有一級物業(ye) 資質的物業(ye) 公司進行管理，建立統一運營管理平台。著力打造集展覽、博物館、主題餐廳、創意咖啡、休閑娛樂(le) 於(yu) 一體(ti) 的文創園區。
    （一）全力保障了消防安全
    本項目通過加建室內(nei) 外疏散樓梯、增設擋煙垂壁、排煙窗和應急照明係統等措施，保障建設工程消防質量安全；通過組織專(zhuan) 家論證突破消防審驗難點卡點。同時，為(wei) 順利推進舊廠區改造利用工程消防審驗工作，煙台市出台《舊廠區改造利用消防設計審查技術導則》，為(wei) 盤活利用舊廠區等閑置資源提供技術支撐。
    （二）有力地傳(chuan) 承了曆史文化
    煙台工業(ye) 博物館由“亞(ya) 東(dong) 標準件有限公司”原螺絲(si) 釘加工車間改造而成，構建了“工業(ye) 遺存+文化創意”新模式，打造了煙台特有的城市文化新景觀，記載了煙台工業(ye) 發展的華麗(li) 轉變，成為(wei) 煙台這座製造業(ye) 強市工業(ye) 記憶的新載體(ti) 。如以收集的亞(ya) 東(dong) 標準件公司的產(chan) 品自攻螺釘為(wei) 材料，用近16萬(wan) 枚螺釘表現煙台開埠至今的重要工業(ye) 企業(ye) 、人物、場景（圖2-13）。
    改造後的工業(ye) 博物館先後承辦新派油畫、絲(si) 綢之路文獻展等各類博覽會(hui) ，深化外向型經濟，打造煙台對外開放新格局；成為(wei) 適齡兒(er) 童體(ti) 驗老一輩煙台人積極探索精神的研學基地，傳(chuan) 播煙台工業(ye) 文明和傳(chuan) 承工業(ye) 曆史文化的重要載體(ti) （圖2-14）。

    （三）大力提升了經濟效益
    原廠區辦公室改造為(wei) 休閑餐飲區，原鍋爐房改造為(wei) 餐飲文化體(ti) 驗館，原生產(chan) 車間改造為(wei) 電音主題酒吧，原廠區倉(cang) 庫改造為(wei) 休閑娛樂(le) 和網紅直播創業(ye) 基地，累計接待遊客超90餘(yu) 萬(wan) 次，成為(wei) 當地富有盛名的網紅打卡地，帶動周邊形成經濟繁榮圈，增加稅收600餘(yu) 萬(wan) 元，為(wei) 當地GDP增長做出了重要貢獻（圖2-15）。

    （四）打造了一張新的城市名片
    既有建築改造利用消防審驗工作以小切口解決(jue) 民生大問題。項目建成後，解決(jue) 當地就業(ye) 500餘(yu) 人，改善就業(ye) 環境。園區內(nei) 新配建6100㎡立體(ti) 停車樓和1500㎡地下停車場，有效緩解了周邊城區停車難題。以打造煙台文化品牌為(wei) 著力點，發揮媒體(ti) 傳(chuan) 播與(yu) 資源整合優(you) 勢，提供食俗、閱讀、音樂(le) 、文創等活態體(ti) 驗，打造數字文創基地、共享直播基地、文化研學基地。從(cong) 工業(ye) 園建立到文創園改造提升，這些新老建築見證了煙台的城市發展與(yu) 革新，承載了煙台人的工業(ye) 曆史記憶，打造了煙台嶄新的城市名片。
    二期策劃通過各種維度升級，以文化藝術聯姻商業(ye) 發展、以文創產(chan) 業(ye) 集群帶動地方就業(ye) 。從(cong) 地區的人文資源挖掘提煉文化基因，結合休閑旅遊服務產(chan) 業(ye) ，將曆史文化滲透到亞(ya) 東(dong) 柒號二期規劃中，建造一處可以容納800-1000觀眾(zhong) 的室內(nei) 劇場，延伸一條集酒吧娛樂(le) 為(wei) 一體(ti) 的夜間商業(ye) 街，吸引一批國際國內(nei) 知名首店入駐，打造一個(ge) 文創產(chan) 業(ye) 人才創業(ye) 基地。