某老年服務中心消防改造利用工程

一、工程概況
    （一）改造背景
    我國老年人口規模龐大，自2000年邁入老齡化社會(hui) 之後，人口老齡化程度持續加深。黨(dang) 中央、國務院高度重視養(yang) 老服務，黨(dang) 的十八大以來，出台了加快發展養(yang) 老服務業(ye) 、全麵放開養(yang) 老服務市場等政策措施。截止2021年中國60歲及以上人口26736萬(wan) 人，占全國人口的18.9%。目前，我國養(yang) 老服務市場依然存在活力尚未充分激發，發展不平衡不充分、有效供給不足、服務質量不高等問題，人民群眾(zhong) 養(yang) 老服務需求尚未有效滿足。
    煙台作為(wei) 我國近代工業(ye) 和製造業(ye) 最早發展起來的城市之一，隨著城市的發展，大量舊廠房散落在城市中，老舊工廠作為(wei) 低效閑置資產(chan) 的代表，占到了煙台七區待更新麵積的43.12%。煙台市緊抓既有建築改造利用契機，充分利用工業(ye) 存量房屋開辦養(yang) 老服務場所，利用園區工業(ye) 廠房的空間優(you) 勢，優(you) 化消防設計審查驗收路徑，走出一條獨具特色的養(yang) 老服務之路。
    （二）改造概況
    某老年服務中心占地約26畝(mu) ，總建築麵積2.2萬(wan) ㎡，總投資約2180萬(wan) 元（項目分為(wei) 一、二期。目前一期、二期均已投入使用），設計房間180個(ge) ，含單人間、雙人間和多人間，共計床位300張。該老年服務中心改造工程主要包含兩(liang) 部分：一是原廠房區丙類服裝加工車間，該建築為(wei) 地上四層，局部五層；二是辦公區，主要包括2#、3#宿舍，4#食堂。其中，2#、4#加建一層，3#加建兩(liang) 層。服務中心整體(ti) 改造後鳥瞰圖如圖3-1所示。

二、改造的重點難點及應對措施
    （一）改造的重點難點
    本項目與(yu) 民用建築相比，存在主體(ti) 結構荷載大、建築空間高大靈活、體(ti) 量大等特點，在改造利用中，受曆史客觀因素及現狀條件製約，現行消防技術標準難以執行，尤其是使用功能變化時，缺乏具體(ti) 的政策指引和技術標準支持（圖3-2），改造利用過程中存在如下問題：

    1.建築產(chan) 權、土地性質不變，使用功能變化，消防設計審驗審批難
    該廠區土地性質為(wei) 工業(ye) 用地，建築產(chan) 權不變更，但建築使用性質由原工業(ye) 廠房、工業(ye) 廠房宿舍等改變為(wei) 老年人照料設施，該項目在辦理建設工程消防設計審查驗收手續前需取得有關(guan) 變更前置手續。
    2.加建導致建築主體(ti) 承重結構變動，結構荷載增大
    根據改造需求，該項目將原廠區辦公區的2#宿舍、3#宿舍和4#食堂進行了增加建築層數的改造，其中，2#宿舍、4#食堂加建一層，3#宿舍加建兩(liang) 層，導致建築主體(ti) 承重結構出現變動，建築結構荷載增大。
    3.使用功能變化導致安全疏散難滿足現行規範要求
    建築由工業(ye) 建築改造為(wei) 老年人照料設施後，建築疏散和防火的技術指標均有所提高。
    增加建築高度造成原建築的耐火等級、樓層設置和平麵布置、防火分隔措施、安全疏散等要求改變，建築防火性能有待加強。
    4.消防設施配置不足
    原建築消防設施設置較少，根據現狀增設消防設施困難。
    （二）應對措施
    1.審驗審批難的應對措施
    煙台市優(you) 化消防設計審查驗收審批流程，出台了《關(guan) 於(yu) 規範既有建築改造工程辦理建設消防手續有關(guan) 事項的通知》為(wei) 該項目提供政策支持。本工程將工業(ye) 廠房、倉(cang) 儲(chu) 用房等改造為(wei) 老年人照料設施，屬於(yu) 既有建築改變使用功能的情況，需要由所在轄區自然資源規劃主管部門出具變更證明文件後，辦理建設和消防手續。
    2.建築主體(ti) 承重結構變動，結構荷載增大的應對措施
    改造單位委托具有相應資質的機構進行檢測和鑒定，保障建築改造不會(hui) 產(chan) 生結構安全隱患。
    3.安全疏散的應對措施
    結合建築現狀，增設安全出口和疏散出口，增加排煙窗與(yu) 消防救援窗，廠房區、辦公區增加疏散連廊（圖3-3、圖3-4）。

    4.消防設施配置不足的應對措施
    分別從(cong) 廠區兩(liang) 側(ce) 各引入一條市政給水管，在室外形成環狀管網。室內(nei) 消火栓係統、自動噴水滅火係統分別由消防水泵房的加壓泵加壓供水，每個(ge) 係統設兩(liang) 台加壓泵，一用一備。室外消火栓由市政供水，室外消火栓保護半徑不超過150m，消火栓布置間距不超過120m。屋頂水箱間設18m³消防水箱一座及穩壓設備和附屬設施，滿足室內(nei) 外消火栓係統的水壓要求，出水管接消火栓環網。增加自動噴水滅火係統、應急照明係統、消火栓係統、火災自動報警係統等消防設施，並設置微型消防站（圖3-5）。

三、改造亮點
    為(wei) 保障該項目消防改造順利實施，確保消防安全、質量符合標準規範要求，項目改造主要從(cong) 以下方向進行了突破：
    （一）開展結構安全評定，保障建築結構安全
    該工程因加建導致主體(ti) 承重結構變動，結構荷載增大，開展改造前，委托具有相應資質的設計單位進行結構安全評定，並委托具有相應資質的單位實施。
    （二）保障人員安全疏散，提升建築防火能力
    由於(yu) 場地限製，改造工程與(yu) 相鄰既有建築之間的消防車道、救援場地很難滿足規範要求，通過連廊將幾棟建築合理連接，滿足消防要求。
    根據改造後使用功能，結合建築現狀，增設安全出口和疏散門，增加排煙窗與(yu) 消防救援窗，完善建築消防設施，沿可通行消防車的街道設置市政消火栓。建築周圍設置室外消火栓。室內(nei) 增加防煙排煙設施、室內(nei) 消火栓、自動噴淋、火災自動報警、應急照明係統等消防設施。
    （三）製定既有建築改造消防可行性政策措施
    1.做好消防審批服務，提高審批效能。對依法申報消防設計審查、消防驗收的老年福利服務中心，靠前主動提供消防技術谘詢服務，依法盡快辦理。
    2.結合養(yang) 老服務行業(ye) 消防安全標準化管理，注重分類引導。明確建築耐火等級、樓層設置和平麵布置、防火分隔措施、安全疏散和避難設計、建築消防設施、消防管理機構和人員、微型消防站建設等配置要求。
四、改造成效
    該項目充分利用存量的舊廠房，通過改造提升利用，使舊廠房重煥新生，形成多感覺、全方位、立體(ti) 化，凸顯人文關(guan) 懷與(yu) 城市質感的地標式養(yang) 老服務場所。
    （一）盤活閑置存量資產(chan) ，有效緩解城區用地供需矛盾
該項目整體(ti) 盤活7棟單體(ti) 樓房，建築麵積約12000㎡。將一座破舊不堪的廢棄廠房改造為(wei) 舒適宜居的養(yang) 老服務中心，盤活了閑置舊廠房，緩解了城區用地的供需矛盾，為(wei) 消防改造利用閑置資產(chan) 與(yu) 養(yang) 老產(chan) 業(ye) 鏈條深度整合發展積累了寶貴的經驗。
    （二）詮新養(yang) 老賦能，提升居民幸福感
    該項目改造後成為(wei) 為(wei) 老人量身打造的宜老居住場所，滿足入住老人的多元需求，內(nei) 部設施齊全，配套建有餐廳、多功能廳、活動室、娛樂(le) 室、康複保健中心、診所、超市等功能空間，開拓了17畝(mu) 的專(zhuan) 屬菜園和魚塘，養(yang) 殖魚苗、雞鴨鵝，種植各類蔬菜，打造綠色生態種植園。解決(jue) 了300餘(yu) 位老人的品質養(yang) 老問題，凸顯了城市的溫度和擔當（圖3-6、圖3-7）。